Kira tespit davalarında 5 yıl kuralı ve düşük kira kuralları geçerliliğini koruyor

Konut ve iş yerlerinde uygulanan kira tespit davalarındaki beş yıl kuralı ile düşük kira davalarına ilişkin mevcut hukuki kuralların değişmediği, Yargıtay'ın bu kuralı kaldırdığına yönelik yorumların gerçeği yansıtmadığı belirtildi.

Kira tespit davasının tanımı ve şartları

Kira tespit davası, konut veya çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin güncel ekonomik koşullara, rayiç değerlere ve hakkaniyete uygun biçimde mahkeme yoluyla yeniden belirlenmesini sağlar.

Mal sahibi, yasal zam oranına rağmen kira bedelinin düşük kaldığını düşünüyorsa, öncelikle arabulucuya başvuru şartını yerine getirerek kira tespit davası açma hakkına sahiptir.

Beş yıl kuralı ve dava açma süreleri

Kira tespit davasının yalnızca beş yıl geçtikten sonra açılabileceğine dair genel bir kural bulunmamaktadır ve sözleşmede TÜFE artış maddesi yoksa beş yıl beklenmeyebilir.

Ancak sözleşmelerde genellikle TÜFE artış oranı yer aldığı için, kiranın evin değerinin çok altında kaldığı durumlarda beş yıl dolduktan sonra dava açılması önerilmektedir.

Bilirkişi incelemesi ve dava açma hakkı

Mal sahibinin mahkemede talep ettiği rakam doğrudan kabul edilmemekte, bilirkişi incelemesi yapılarak bölge rayicine göre yeni kira bedeli hakkaniyete uygun olarak saptanmaktadır.

Bu hukuki süreci yalnızca mal sahipleri değil, aynı zamanda kiracılar da yüksek kalan kira bedellerinin düşürülmesi amacıyla başvurarak başlatabilmektedir.

Yargıtay kararları ve uyarlama davaları

Yargıtay'ın beş yıl kuralını kaldırdığına yönelik yapılan yorumların hatalı olduğu ifade edilerek, ara sözleşmelerde kira rayice göre belirlenmediyse ilk sözleşme tarihinin dikkate alınacağı vurgulandı.

Ayrıca, kira tespit davası ile ekonomik veya olağanüstü durumlar nedeniyle açılan kira uyarlama davasının hukuken birbirinden farklı süreçler olduğu hatırlatıldı.